潜伏五年，老王又要去香港敲锣了

沸沸扬扬的“深房理”事件，终于告一段落。

有人被逮捕，有人被刑拘。

深圳顺带查出了20多个亿的违规贷款。

要知道，半年前深圳大张旗鼓自查违规贷款进入房地产领域，最终只查出5180万元，比隔壁不爱炒房的广州还少一半。

当时，很多人揶揄深圳“根本不想打击炒房”。

半年过去，风云早已变幻。

如今，大家都知道了，这次楼市调控是来真的，炒房，真的是会要坐牢的。

而一直重仓住宅，靠高周转赚快钱的房企，也真的懂了，生存危机是近在眼前的——

继续拿地做开发吧，不但利润低，融资也要被卡脖子，地还不好拿。

这不，这个周末，深圳集中出让的22块地，一声不吭，就集中停止出让了。

转型吧，船大难掉头，不少房企喊了十几年的多元化，销售额的90%甚至95%以上依然靠卖房。现在再想新业务拓展，实在有点太晚。

在这个尴尬的节骨眼上，我们发现，有那么一个房企，居然，被迫，跑在了时代的前面。

是的，那个熟悉的老王，要回来了。

最近，低调多年的万达，上了好几次热搜。

8月初，《财富》世界500强榜单发布。这是一个根据营业收入进行排名的榜单，媒体统计，跻身500强的房企共有8家，基本都是上了就连续霸榜。

只有万达，2016、2017年两年上榜之后，营业额大跌，陷入了长久的失语。

甚至有媒体打出这样的标题：

当大家揶揄老王时运不济的时候，一个新的消息出现了：

万达商管最快本月冲击港股IPO！

拿着号码牌在A股市场排了6年队后，万达商管转向香港，设公司、换高管，一直走到了临门一脚的时刻。

上市后，王健林又可以轻松坐拥上千个“小目标”了。

讲真，我们已经很久很久，没有听到万达的声浪了。

五年前，“房住不炒”刚刚被提出，整个行业依然在疯狂加杠杆，只有万达触及监管底线，跌落神坛，从昔日的首富变成“首负”不说，还彻底淡出了大众的视野。

万达是怎么熬过一切的？这些年，潜伏在水下的万达，究竟做了些什么？

时间回到2017年初的万达年会。

当时，老王正值人生高光时刻，高歌一曲的，却是《一无所有》。

没想到一语成谶。

风向总是易变的，前几年还鼓励企业积极“出海”买买买的有关部门，转头就要求加强海外投资监管，收紧境外融资。

盛极而衰的万达先是失去大马城项目，再被证监会排查授信风险。

不让去海外投资，国内也不让借钱，4000亿的负债成为悬在老王头上的一把剑。万达内外交困，不得不断臂求生，当务之急就是一边收拾腰斩的投资项目，一边还钱。

于是，在2017-2019年，万达一直在“卖卖卖”。

前有2017年把文旅、酒店、写字楼打包卖给融创和富力的“世纪之争”，后有不断把英国、澳大利亚等海外资产打包套现。

据有关媒体统计，单是国内项目，万达就合计回笼了800亿以上的资金。

能够如此大刀阔斧处置千亿资产的公司，在当时极为罕见。

要知道几年前，还是各行各业想进房地产横插一脚的年代，各房企为了冲规模杀红了眼，不惜扛上巨额负债。

当然了，除了还钱以外，万达还有一个致命的危机——

2016年从香港私有化退市后，万达商业在内地IPO的对赌协议。

但此时，房地产企业在国内上市本就困难重重，就连恒大借壳深深房上市都失败，更遑论做商业地产的万达。

就在这艰难的时刻，老王的救兵来了——

2018年1月，腾讯、苏宁、京东、融创驰援340亿元，收购H股退市时引入投资者持有的约14%的股份，同时也将最晚的上市时间，拖到2023年10月。

万达短时间的危机，算是告一段落了。

但340亿元救得了一时，救不了一世。

接下来要怎么办呢？

在不停出售资产的时候，老王突然顿悟了：为什么我要背上这么多搬不走的“重包袱”？

于是，万达居然提前抢跑在了地产大佬的前面，开始了真正的转型之路——

剥离房地产，轻资产运营。

2018年3月，万达商业改名为万达商管，王健林向全体高层下达了“死命令”：

一平米的房地产开发都不能有！

2019年底，万达商管彻底剥离了房地产业务，剩下的重资产业务，由新成立的万达地产集团负责承接。

从2021年开始，更是宣布不再投资持有万达广场物业。

此时，国内的房地产行业又是什么光景呢？恰逢房地产、金融行业去杠杆的大环境，千亿房企无不哀鸿遍野，抱着一堆无人问津的住宅、商办物业痛哭。

不得不说，老王确实“误打误撞”地进入了一个新的时代——

万达商管手上已经不持有任何重资产物业，只负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场，以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

这种模式是利于上市圈钱的。

香港资本市场对物业服务类的“轻资产”概念股青睐有加。看看现在头部的碧桂园服务和华润万象生活，即便前期资本市场大跌，市盈率仍然稳稳地站在50倍以上。

这是什么概念呢？

国内跌跌不止的“地惨”股，市盈率还不到两位数啊！

倘若按照碧桂园服务的市盈率类比，万达商管去年净利润在50—60亿元区间，上市后市值也在2900—3500亿元左右。

——这远远超过地产A股龙头万科和保利的市值。

按照老王在万达商管的持股比例，这一上市，手握上千个小目标，不成问题。

又到可以冲击富豪榜的时节了。

讲真，万达商管的轻资产模式，确实有独到的优势。

简而言之，投资者出钱出地，万达只负责品牌、设计和运营管理，租金收入三七分成。

轻资产模式下，前期投入少，也不需要关心房价，只要城区人口多，租金回报比合适就可以做。

甚至，还可以快速复制开来，就连下沉至三四五线城市，也不用考虑盈利问题。

万达是本来就是最早做商业的房地产公司，这种“空手套白狼”式的战略，沉淀的是长期的品牌和运营经验，对手确实很难模仿和超越。

而且，老王也还有更加创新的地方。

在内部月刊上，赫然写着要大力探索线下变现模式，甚至要为入驻企业提供小微金融和大数据服务。

如果对比一下至今依然严重依赖地皮和高周转的开发商，你就能明显感觉到，王健林“会做”多了——

这种金融支持实体经济，尤其是中小微企业的概念包装，又一次暗合了时代的方向。

低调的老王甚至学会了“染红”。

今年2月底，在全国脱贫攻坚总结表彰大会的现场，老王和许老板坐在一起的画面，格外令人瞩目。

就连这次上市，万达商管都要拉上战略投资者珠海国资委一起，明确表示“将给珠海带来巨大发展动能和税收贡献”。

回想之前那个喊着“我自己的钱，想在哪投资就在哪投资”的王健林，多少有点恍若隔世的感觉。

不过，我们也发现了一个奇怪的bug。

当折腾了五年，终于不怎么差钱的时候，万达似乎又不甘寂寞了。

终于，还是暗搓搓地打起了住宅的主意。

几天前，在发迹地大连，万达一口气吞下了11宗住宅用地外加1宗商业地块，笑傲全场。

万达在住宅市场上已经有了不少动作了。

早在去年，许久未露面的万达地产忽然在盐城夺得宅地，喊话当年销售额要破千亿。

我们查了，2020年的全口径销售额是没有达标的，但是，对比前几年，有了明显的回升。

而今年1-7月，当别人忙着降负债时，万达在逆势抢地，冲入了拿地面积榜的前十。

这一次，王健林能再一次踏准节奏吗？

以上为正文，来自熊先生

更多楼市原生内容，欢迎关注局姐的「地产知识橘」↓